¿Qué impuestos se pagan al comprar un departamento en Chile?
Jueves 13 nov. 2025
Comprar un departamento en Chile implica considerar varios impuestos y gastos adicionales al precio de la propiedad. Es fundamental conocer estos costos para planificar bien el presupuesto y no llevarse sorpresas al momento de la compra.
A continuación, detallamos los principales impuestos y gastos asociados a la compra de una vivienda en Chile, incluyendo cómo varían si se trata de una propiedad nueva o de segunda mano. También mencionaremos brevemente cómo la reforma tributaria de 2014-2016 modificó el panorama tributario de los bienes inmuebles en el país.
Impuesto al Valor Agregado (IVA) en la compraventa de propiedades
El IVA (19%) se aplica a la compra de ciertas propiedades inmobiliarias en Chile. En términos simples, solo pagarás IVA si compras a un “vendedor habitual”, es decir, una empresa inmobiliaria, constructora o persona que se dedica regularmente a la venta de bienes raíces. Desde la reforma tributaria implementada a partir de 2016, toda propiedad nueva o usada vendida por una inmobiliaria o constructora queda afecta al IVA. Por ejemplo, la compra de un departamento nuevo directamente a una empresa desarrolladora implicará un 19% adicional de IVA sobre el valor de la vivienda.
En cambio, si adquieres una vivienda usada a un particular (un vendedor no habitual), dicha operación no paga IVA. Lo mismo ocurre si la vivienda se adquiere con algún subsidio habitacional estatal: en esos casos la venta está exenta de IVA sin importar el monto del subsidio. En resumen, viviendas de segunda mano vendidas por sus dueños particulares no llevan IVA, mientras que las ventas realizadas por empresas sí. Esto hace que comprar a un particular resulte en un ahorro significativo al evitar el 19% extra del IVA, aunque igual tendrás que asumir otros costos que describimos más abajo.
Ejemplo: Si compras un departamento nuevo de 3.000 UF a una inmobiliaria, aproximadamente 570 UF corresponderán a IVA (19%). En cambio, ese mismo departamento comprado de segunda mano a su dueño particular no generaría IVA. Es importante verificar la calidad de “vendedor habitual” del oferente para saber si corresponde pagar este impuesto o no.
Impuesto de Timbres y Estampillas (Crédito hipotecario)
Si financias la vivienda con un crédito hipotecario, deberás pagar el Impuesto de Timbres y Estampillas, también llamado impuesto al mutuo. Este es un impuesto que grava el monto del préstamo hipotecario y se paga una sola vez al firmar la escritura del crédito. La tasa general es de 0,8% del monto del crédito. Por ejemplo, para un préstamo de 2.000 UF, el impuesto sería alrededor de 16 UF.
Existe una reducción importante para las viviendas acogidas al DFL-2 (viviendas de hasta 140 m²): en esos casos el impuesto de timbres baja a 0,2% del monto del crédito. Cabe destacar que este impuesto se paga solo si hay financiamiento bancario; si compras la propiedad al contado, no tendrás que pagarlo. En compras al contado simplemente no se genera este tributo porque no hay escritura de mutuo ni préstamo asociado.
Nota: Este impuesto a veces figura en la liquidación como “impuesto al crédito hipotecario” y es recaudado por la notaría al momento de firmar la escritura del crédito. Es importante tenerlo presente, ya que puede significar cientos de miles de pesos adicionales según el monto financiado.
Gastos notariales de compraventa
Aunque no son impuestos propiamente tales, los gastos de notaría son un costo obligatorio al comprar un departamento. Corresponden a los honorarios del notario público por la preparación y firma de las escrituras de compraventa (y de hipoteca, si aplica). Estos gastos están regulados y dependen del valor de la propiedad, pero en la práctica oscilan entre 3 y 5 UF aproximadamente.
Por ejemplo, para una vivienda de precio medio, el derecho de notaría suele costar en torno a 3–5 UF por la escritura de compraventa. En caso de haber crédito hipotecario, habrá dos escrituras (la de compraventa y la del mutuo hipotecario), pero generalmente el arancel notarial ya considera ambos documentos dentro de ese rango. Es recomendable confirmar en la notaría los aranceles vigentes, pero tener unos 3 a 5 UF presupuestados para notaría es una buena referencia.
Estos costos cubren la formalización legal de la transacción: confección de la escritura, autorizaciones, firmas ante notario, copias autorizadas, etc. Si bien no dependen del Estado (son honorarios profesionales), son gastos inevitables para que la compraventa tenga validez jurídica.
Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces
Otro gasto importante al comprar una propiedad es la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. El Conservador cobra un arancel por inscribir la propiedad a nombre del comprador (traspaso de dominio) y, en caso de hipoteca, por inscribir la hipoteca a favor del banco. Este costo se calcula en función del valor de la propiedad. En términos generales, equivale aproximadamente a un 0,2% del precio de la vivienda por cada inscripción.
Si la compra es sin financiamiento, se paga una sola inscripción (la del dominio). Pero si hay crédito hipotecario, se realizan dos inscripciones: la del dominio y la hipoteca, pagando doble arancel. En la práctica, muchas veces se explica como “aproximadamente $2 por cada $1.000 del valor de la propiedad” para la inscripción de compraventa, y otro tanto por la inscripción de la hipoteca. Esto equivale a 0,2% (ya que $2/$1.000 = 0,2%).
Por ejemplo, si el departamento cuesta 100 millones de pesos (100.000.000), el arancel del Conservador rondará los $200.000 por la inscripción de dominio. Si además hay hipoteca por, digamos, 80 millones, serían otros ~$160.000 por inscribirla. No obstante, el Conservador maneja tramos y topes: típicamente estos aranceles tienen un máximo de alrededor de 10 a 15 UF según la plaza, lo que evita que propiedades muy caras paguen montos excesivos. De todos modos, para propiedades de valor promedio, calcular cerca del 0,2% es una buena aproximación.
¿Y si la vivienda es usada (segunda mano)?
Cuando se trata de comprar una vivienda de segunda mano (un departamento usado), como mencionamos, normalmente no se paga IVA porque el vendedor suele ser una persona natural no habitual en el rubro. En ese caso, los únicos costos/impuestos directos al comprar serán los gastos notariales, las inscripciones en el Conservador y el impuesto de timbres si hubiera crédito. No existe un impuesto específico por comprar una propiedad usada; no hay equivalente al “impuesto a la transferencia” que existe en otros países.
Sin embargo, hay que considerar posibles gastos asociados: por ejemplo, si la compraventa se realiza a través de un corredor de propiedades, es común que la comisión del corredor (usualmente 2% del valor de la transacción) la pague el comprador o se comparta con el vendedor. Esta comisión de corretaje no es un impuesto estatal, sino el pago por el servicio de intermediación. Aun así, afecta el costo total de adquirir la vivienda usada. En síntesis, al comprar de segunda mano sin IVA, tus mayores desembolsos adicionales serán los honorarios de notaría, Conservador y potencial comisión de corredor, además de timbres si hay crédito hipotecario.
Vale aclarar que todos los gastos descritos (notaría, Conservador, etc.) aplican igual tanto para propiedades nuevas como usadas. La diferencia principal radica en el IVA: la propiedad usada normalmente está exenta de IVA, lo que abarata la operación en comparación con comprar una nueva a una inmobiliaria.
Contribuciones e impuestos posteriores a la compra
Finalmente, aunque no es un costo de la compra misma, es importante recordar el Impuesto Territorial, conocido comúnmente como “contribuciones”. Este es un impuesto anual que grava la propiedad de bienes raíces y se paga trimestralmente una vez que ya eres propietario. El monto depende del avalúo fiscal de la propiedad y la comuna, y típicamente equivale a un porcentaje del valor fiscal del inmueble. Muchas viviendas económicas o de bajo avalúo pueden estar exentas de contribuciones, pero la mayoría de los departamentos en zonas urbanas medianamente valoradas sí las pagan.
Las contribuciones no se pagan al momento de comprar, pero conviene prever este gasto en el presupuesto a futuro como dueño. Por ejemplo, un departamento con avalúo fiscal de 80 millones de pesos podría pagar del orden de $200.000 trimestrales en contribuciones (cifra referencial, varía según tramo y exenciones). Este impuesto financia servicios municipales y debes pagarlo durante toda la vida como propietario mientras poseas el inmueble.
En resumen, al comprar un departamento en Chile los principales impuestos/costos inmediatos son:
- IVA (19%) – Solo si compras a empresa inmobiliaria o vendedor habitual (no aplica en venta de particular a particular).
- Impuesto de Timbres y Estampillas (0,8%) – Aplica únicamente si hay crédito hipotecario, calculado sobre el monto del préstamo.
- Gastos de Notaría (~3-5 UF) – Pago al notario por escrituras de compraventa (y hipoteca).
- Inscripción Conservador (~0,2%) – Arancel por registrar la propiedad (y hipoteca) en el Conservador de Bienes Raíces.
- (Opcional) Comisión corredor (~2%) – Si intervino un corredor inmobiliario en la operación (más común en viviendas usadas).
Conocer estos montos te permitirá calcular correctamente los costos reales de adquirir una vivienda y planificar tu financiamiento. Siempre es aconsejable pedir al banco o a la inmobiliaria un detalle de los gastos operacionales antes de la firma, para tener claridad absoluta.
De esa forma, podrás dar el paso de comprar tu departamento con la tranquilidad de haber considerado todos los impuestos y gastos involucrados, cumpliendo con tus obligaciones tributarias sin contratiempos y asegurando una compra informada.
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