El gobierno amplía el subsidio hipotecario y el FOGAES: todo lo que debes saber

Si estás pensando en invertir en propiedades o comprar tu primera vivienda en Chile, esta noticia te interesa. El martes 11 de agosto de 2026, el Senado aprobó y despachó la iniciativa presentada por los ministerios de Hacienda y de Vivienda y Urbanismo al Congreso , en el que planteaban un proyecto de ley ampliando dos de los beneficios más relevantes para acceder a una vivienda nueva: el subsidio a la tasa de interés hipotecaria (también conocido como Subsidio al Dividendo) y la garantía estatal FOGAES. Con la aprobación del proyecto, ambas herramientas cubrirán viviendas de hasta UF 6000, aumentado en 30.000 más los cupos disponibles hasta mayo de 2028.

¿Qué propone el proyecto de ley para ampliar el subsidio hipotecario y el FOGAES?

El programa vigente (creado por la Ley N°21.748) fue diseñado para reactivar el mercado inmobiliario, que lleva varios años con un stock elevado de viviendas nuevas sin vender. Según el Banco Central, ese inventario supera las 100.000 unidades, lo que presiona a la baja la inversión y el empleo en la construcción.

El subsidio actual aplicaba a viviendas de hasta UF 4000 y había mostrado buena adhesión: la Asociación de Bancos (ABIF) informó que al 17 de julio de 2026, había 51.551 solicitudes con aprobación comercial y 28.589 créditos cursados. Con ese ritmo, los 50.000 cupos originales se agotarían en torno a septiembre de este año. El proyecto busca dar continuidad y ampliar el alcance, llegando a la clase media con viviendas de mayor valor.

¿Cómo funciona el subsidio a la tasa hipotecaria?

Este beneficio opera de forma directa sobre el costo del crédito. En términos simples, el Estado descuenta aproximadamente 60 puntos base (0,6 puntos porcentuales) de la tasa que cobra el banco. Eso significa que si el banco ofrece una tasa del 4%, tú terminas pagando cerca del 3%.

El impacto en el dividendo mensual no es menor. El ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, explicó con un ejemplo concreto: para comprar una vivienda de 5.000 UF con un 10% de pie y un crédito a 25 años, una familia necesitaba un ingreso combinado de aproximadamente $4.000.000 al mes (dos millones por persona). Con el nuevo subsidio, ese ingreso mínimo bajaría a cerca de $3.000.000 ($1.500.000 por persona). Una diferencia que, en la práctica, amplía significativamente el universo de familias que pueden calificar para el crédito.

¿Cómo funciona el FOGAES y qué rol cumple?

El Fondo de Garantías Especiales (FOGAES) es una garantía estatal que actúa como respaldo ante el banco. En la práctica, cubre hasta el 60% del valor de la vivienda, lo que le permite al comprador acceder a un crédito hipotecario con menos pie o con menores requisitos de capital propio.

Para familias jóvenes o personas que no tienen ahorros suficientes para el pie estándar del 20%, esta garantía puede ser la diferencia entre poder comprar o no. El ministro de Vivienda, Iván Poduje, lo resumió con precisión: “Hoy tenemos muchos chilenos que son muy ricos para el Estado y muy pobres para los bancos. Con esta medida estamos ampliando las posibilidades de acceso a la vivienda propia.”

¿Qué cambia con el proyecto respecto al programa vigente?

El salto de UF 4.000 a UF  6.000 es relevante porque incorpora al beneficio un tramo de viviendas del que hoy quedan fuera muchos compradores de clase media, especialmente en Santiago y otras ciudades con precios más altos.

Además, el proyecto se complementa con la exención transitoria de IVA para viviendas nuevas contemplada en el proyecto de Ley de Reconstrucción, lo que tendría un efecto combinado de ahorro cercano al 10% según el gobierno.

¿Quién puede postular a este beneficio?

El acceso a la garantía FOGAES y al subsidio a la tasa está orientado a quienes compren su primera vivienda nueva. Los requisitos generales son:

✔ Acreditar los ingresos necesarios para calificar al crédito hipotecario

✔ Que la vivienda sea nueva y esté en el rango de precio cubierto por el programa

✔ No tener vivienda propia a tu nombre al momento de postular

✔ El crédito debe tramitarse a través de un banco participante del programa

La postulación se realiza directamente a través del banco al momento de solicitar el crédito. El Serviu y el MINVU no intervienen en la tramitación individual; es el propio banco el que verifica la elegibilidad y aplica el beneficio.

El ministro Poduje confirmó que “puede postular cualquier persona que acredite los ingresos que corresponden al FOGAES” y aclaró que el subsidio tiene implicancia tanto en la reducción del pie como en el monto del dividendo mensual.

¿Aplica si compro en Imagina?

Los proyectos de Imagina son viviendas nuevas, lo que los hace elegibles para el subsidio a la tasa hipotecaria y el FOGAES siempre que el precio del departamento se encuentre dentro del tope del programa.

Actualmente, Imagina tiene proyectos en distintos rangos de precio. Estos se ajustan al tramo cubierto por el programa vigente (hasta UF 4.000). Además, también tiene opciones que quedarán cubiertas por el nuevo tope de UF 6.000, indicadas en el proyecto aprobado:

• Proyecto Smart Montemar — Departamentos desde UF 5.029 en una Concón
• Proyecto Best Level — Departamentos para vivir en Ñuñoa, desde  UF 5.513.

Preguntas frecuentes

¿El proyecto ya está aprobado?

Sí. El Senado, en su sesión del martes 11 de agosto, aprobó el proyecto  ingresado al Congreso Nacional el 4 de agosto de 2026. Te recomendamos monitorear los detalles en el sitio oficial del Ministerio de Hacienda o de gob.cl.

¿Cuándo se agotan los cupos actuales del subsidio?

Según las proyecciones del gobierno, los 50.000 cupos vigentes se agotarían en torno a septiembre de 2026. El proyecto apunta precisamente a ampliar esa cifra a 80.000 antes de que eso ocurra.

¿Cuánto es el ahorro real en el dividendo?

El subsidio a la tasa reduce el interés en aproximadamente 1 punto porcentual (de ≈4% a ≈3%). En una vivienda de 5.000 UF con crédito a 25 años, eso equivale a que el ingreso mínimo familiar requerido baje de $4.000.000 a $3.000.000 al mes. El ahorro mensual en dividendo varía según el monto y plazo del crédito.

¿El FOGAES reemplaza el pie que debo pagar?

No lo reemplaza completamente, pero puede reducir la exigencia de capital propio. El FOGAES actúa como garantía ante el banco, cubriendo hasta el 60% del valor de la vivienda. Eso puede permitir que el banco financie un porcentaje mayor del precio, reduciendo el pie que el comprador debe aportar. Las condiciones exactas dependen del banco.

¿Puedo usar este subsidio junto con el DS1 u otros subsidios?

El subsidio a la tasa y el FOGAES están diseñados para viviendas sin subsidio habitacional tradicional. No son compatibles con el subsidio DS1 estándar. Sin embargo, el ministro Poduje mencionó que el DS1 también tendrá un nuevo tramo para viviendas de hasta 4.000 UF, como parte del mismo paquete de medidas. Si estás evaluando subsidios, consulta con tu banco o con el Serviu cuál es la mejor combinación para tu caso.

¿Vale la pena esperar a que el proyecto se apruebe?

Depende de tu situación. Si hoy calificas al programa vigente (viviendas hasta 4.000 UF) y hay cupos disponibles, esperar podría hacerte perder tu lugar, ya que los cupos actuales se agotan en septiembre. Si estás mirando viviendas entre 4.000 y 6.000 UF, la aprobación del proyecto ampliaría el beneficio a tu rango. En todos los casos, te conviene conversar con tu banco y con un ejecutivo de Imagina para evaluar el mejor momento de cerrar.

Aviso legal

Aviso legal: La información contenida en este artículo es de carácter informativo y educativo, basada en el proyecto de ley ingresado al Congreso Nacional con fecha agosto de 2026. Las condiciones, cupos y plazos del subsidio pueden cambiar una vez que la iniciativa sea aprobada y promulgada como ley. Imagina no es entidad financiera ni gubernamental; la asesoría definitiva debe obtenerse a través de su banco o del Serviu. Este artículo no constituye asesoría legal ni financiera.
Fuentes consultadas

1. Gobierno de Chile — Gobierno presenta proyecto para ampliar subsidio hipotecario y garantía estatal para la primera vivienda (fuente oficial)
2. Ministerio de Hacienda — Hacienda y MINVU presentan proyecto para ampliar el subsidio hipotecario y garantías estatales
3. Senado de la República de Chile — Luz verde al proyecto que extiende el subsidio a la tasa de interés hipotecaria